Immobilie verkaufen in Regensburg: Ablauf und Unterlagen

Der Verkauf einer Immobilie in Regensburg beginnt nicht mit dem Foto und nicht mit dem Preis, sondern mit einem Vertrag: dem zwischen Ihnen und dem Makler. Er legt fest, wer was tut, wie lange die Bindung dauert, wann eine Provision entsteht und wer sie trägt. Wer diesen Vertrag versteht, bevor er ihn unterschreibt, hat den größten Teil der Risiken eines Verkaufs bereits abgeräumt — alles Weitere ist Handwerk, das der Makler mit Ihnen zusammen erledigt, von den nötigen Unterlagen bis zum Notartermin.

Der Grund für diese Reihenfolge ist unangenehm einfach: Der Maklervertrag wird oft in einer Situation unterschrieben, in der man an anderes denkt — beim Ortstermin, nach einer Bewertung, zwischen Tür und Angel. Genau dann entstehen die Bindungen, über die später gestritten wird.

Was im Maklervertrag geregelt sein muss

Ein Maklervertrag kommt zustande, wenn beide Seiten sich einig sind — die Schriftform ist bei der Vermittlung von Wohnimmobilien in Deutschland allerdings in der Regel vorgesehen, und Sie sollten ohnehin nichts unterschreiben, das Sie nicht vollständig gelesen haben. Klären Sie vor der Unterschrift diese Punkte:

• Leistung: Was genau schuldet der Makler? Bewertung, Aufbereitung der Unterlagen, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung, Begleitung bis zum Notar — jeweils benannt, nicht angedeutet.
• Laufzeit: Wie lange sind Sie gebunden, und wie endet der Vertrag? Achten Sie besonders auf Klauseln, die sich stillschweigend verlängern.
• Provisionsauslöser: Wann genau entsteht der Anspruch? Üblich ist die Verknüpfung mit dem Zustandekommen des Kaufvertrags — nicht mit Aufwand, Inseraten oder Besichtigungen.
• Nachwirkung: Soll auch nach Vertragsende noch Provision anfallen, wenn ein Käufer kauft, den der Makler nachweislich gebracht hat? Lassen Sie sich das erklären.
• Kosten unabhängig vom Erfolg: Sind Auslagen vereinbart, die auch ohne Verkauf zu zahlen sind? Das ist möglich, aber es muss klar dastehen.

Alleinauftrag oder nicht

Beim einfachen Auftrag dürfen Sie weiter selbst suchen und weitere Makler beauftragen. Beim Alleinauftrag binden Sie sich für die Laufzeit an einen Makler; in der strengeren Variante verpflichten Sie sich zusätzlich, Interessenten an ihn zu verweisen, statt selbst zu verkaufen. Beides ist zulässig, und beides hat Folgen.

Für den Alleinauftrag spricht, dass ein Makler, der die Vermarktung sicher in der Hand hat, eher investiert — in Aufbereitung, Fotos, Ansprache. Gerade bei Objekten im historischen Bestand, die Erklärung und Geduld brauchen, ist das ein echtes Argument. Dagegen spricht die Bindung selbst: Wenn der Makler nicht liefert, sitzen Sie sie ab. Der Ausgleich liegt in der Laufzeit — vereinbaren Sie eine überschaubare Bindung mit der Möglichkeit, sie zu verlängern, wenn die Zusammenarbeit trägt. Ein Makler, der von sich aus eine kürzere Laufzeit anbietet, hat Vertrauen in die eigene Arbeit.

Provision und ihre Teilung

Die Provision ist Verhandlungssache; einen festen Satz gibt es nicht, und wer Ihnen erzählt, der Betrag sei vorgeschrieben, sagt die Unwahrheit. Wichtiger als die Höhe ist, wer sie trägt. Für die Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gilt in Deutschland inzwischen eine Teilungsregel: Wird der Makler für beide Seiten tätig, darf er von beiden nur in gleicher Höhe verlangen. Und wenn Sie als Verkäufer den Makler beauftragen und die Provision auf den Käufer abwälzen wollen, ist auch das nur begrenzt und nicht in beliebigem Umfang möglich — der Käufer darf in der Regel nicht mehr tragen als Sie selbst. Eine Vereinbarung, die den Käufer allein belastet, während Sie nichts zahlen, ist bei diesen Objekten nicht der übliche Weg.

Lassen Sie sich deshalb schriftlich geben, wer wie viel zahlt und wann. Und lassen Sie sich die Konstellation erklären, wenn der Makler für beide Seiten arbeitet: Das ist zulässig, es sollte aber offen auf dem Tisch liegen, bevor Sie unterschreiben. Fragen Sie im Zweifel unabhängigen Rat an — bei einer Verbraucherzentrale oder anwaltlich.

Das Widerrufsrecht — und wie man es verspielt

Schließen Sie als Verbraucher einen Maklervertrag außerhalb der Geschäftsräume des Maklers ab — also etwa in Ihrer Wohnung — oder ausschließlich über Fernkommunikation, per Mail, Telefon oder Formular, steht Ihnen in der Regel ein Widerrufsrecht zu. Der Makler muss Sie darüber ordnungsgemäß belehren; tut er das nicht, verlängert sich die Frist erheblich.

Der Haken liegt woanders. Beginnt der Makler auf Ihren ausdrücklichen Wunsch schon vor Ablauf der Frist mit der Arbeit, kann er unter Umständen Wertersatz verlangen — und ist die Leistung vollständig erbracht, kann das Recht sogar erlöschen. Wer also am Küchentisch unterschreibt und im selben Atemzug sagt, es möge sofort losgehen, gibt möglicherweise mehr auf, als er ahnt. Nehmen Sie sich die Frist. Ein seriöser Makler drängt Sie nicht.

Bevor Sie unterschreiben

Lesen Sie den Maklervertrag zu Hause und in Ruhe, klären Sie Laufzeit, Provisionsauslöser und Teilung schriftlich, und lassen Sie sich die Widerrufsbelehrung aushändigen. Erst danach geht es um Fotos, Unterlagen und Termine. Diese Reihenfolge kostet Sie einige Tage — und erspart Ihnen möglicherweise einen Streit, der den ganzen Verkauf überschattet.